5月17日，人民银行官网连出三条重磅消息，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、调整商业性个人住房贷款利率政策并调整了个人住房贷款最低首付款比例政策。

  “本次政策力度很大。”仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟对《金融时报》记者分析称，这套政策组合拳有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。

  政策应时出台 进一步提升金融支持力度

  受访专家认为，新一轮的支持政策是对前期政策的持续和扩大，进一步提升了金融支持力度。

  “央行此时调整政策综合考量了多重因素。”市场人士分析，央行本次调整房贷政策，是对4月末政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实和及时响应。从推动房贷利率市场化的角度看，当前也不失为一个较好的时间窗口，经济恢复向好的态势不断增强，各方面对房地产市场供求关系发生重大变化有更深认识，进一步优化政策也是顺势而为。《金融时报》记者还了解到，人民银行选择在此时点优化住房信贷政策，也有支持信贷平稳增长方面的考虑。

  有市场人士对记者表示，地方政府进一步稳定房地产市场需要新的政策空间。当前房地产市场仍处于恢复过程中，房企也还有流动性压力。

  例如，房地产行业龙头企业万科在最近的投资者交流会上就坦承，公司目前面临阶段性经营困难，流动性短期承压。地方政府也在积极多方采取措施，支持当地房企应对困难。据记者了解，许多地方政府希望取消当地房贷利率下限的意愿强烈。业内人士判断，若全国绝大部分城市取消对房贷利率政策下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。

  大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点

  前期房地产信贷政策优化实践为本次调整创造有利条件。2022年12月，人民银行建立首套房贷利率动态调整机制，地方政府可根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限，实际上早已开始了有条件的取消实践。截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较为稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。

  据记者粗略统计，目前除北上广深等少数城市外，大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水平。市场专家预计，此次政策调整后，将有更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显扩大。

  “预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限。”有专家对《金融时报》记者分析，各地房贷利率和购房者负担将明显下降。

  据业内人士估算，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。

  “一揽子”利好满足购房者预期 潜在购房者有望入市

  对于银行来说，有何影响呢？业内专家表示，银行可通过“以量补价”方式保持稳健经营。未来房贷仍是银行最优质的资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。

  记者从中介机构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介带看房量更是明显增多。“部分潜在购房者此前在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在‘再等等’的心态。央行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的‘政策底’。”有专家如是分析。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《金融时报》记者解释，当前不少城市房价已经有所下行，叠加本次首付比例降低政策和利率调整政策，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。“从去年以来的数据看，他们以刚需为主，主要购置二手房源，这对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。”李宇嘉评价。