近日，国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），明确提出在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。首批试点城市包括北京、上海、广州等13个城市。

　　业内人士表示，此次集体建设用地进入租赁市场，是我国未来建立楼市长效机制的重要组成部分，可以增加租赁住房供应，有助于构建购租并举的住房体系，对于抑制高房价、高租金将发挥积极作用。同时，还可以拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。经过试点的摸索之后，将来会向全国推广，成为一种常态化机制。

　　可增加土地供应、降低租金

　　众所周知，目前，一、二线城市住房需求较大，但土地供应紧张，房价及租房成本长期处于高位。“此次政策的出台可以解决土地的供应问题。土地供应是一项硬指标，通过拓宽集体土地的用途，可为解决租赁住房建设的供地问题提供新来源，一定程度上避免了以牺牲商品住房用地为代价而构成一种“变相挤占。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉记者。

　　夏丹还表示，政策的出台可降低土地的开发成本。夏丹认为，我国住房购租两个市场长期存在“价格倒挂”现象，近几年房价的快速上涨更是导致租金回报率持续走低，核心城市二手房租金回报率跌至2%以下，远低于发达国家5%至10%的水平。若集体用地有可能不经过征地开发环节而直接进入市场，则将节约巨大成本，提升租金回报率和对资本的吸引力。

　　有专家表示，从供需关系层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；同时，由于集体用地没有土地成本，总体来说，租金会比由政府主导的公共租赁市场便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

　　拓宽集体组织和农民增收渠道

　　一般而言，农村土地归集体所有，而在农村集体土地上建设的房屋一般都是小产权房，不允许上市交易，也没有房产证。此次方案值得关注的是，提出村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，可兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利和义务的关系，平衡项目收益与征地成本的关系。

　　专家认为，此举可降低建设保障房的用地和拆迁成本。如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节会消失，连开发商这一环节也会省去，节省的成本将非常巨大。而且，对目前已有符合条件的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上拥有广阔的发展空间，既可以提升小产权房的居住质量和安全性，又可以产生规模效应。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。因此，在张大伟看来，这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场产生非常大的影响。

　　此前，2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”。2015年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。

　　业内人士认为，此次试点方案是对经营权的进一步完善和创新。在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场的组成部分，参与分享租赁市场，实现利益最大化。

　　有助于构建购租并举住房体系

　　今年4月份，住建部、国土部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。7月份，住建部、国土部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出，“按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”。再加上此次试点方案的出台，将推动购租并举的住房体系加强形成。

　　专家表示，上述文件之间的关系是对于租赁试点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地，而此次文件把关注点聚焦农民的集体建设用地。通过集体用地进入租赁市场，或许从某种程度上已经在为集体用地入市进行铺垫。

　　其实，早在2012年，国土部在印发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中已提出，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求，由省级人民政府审核同意试点方案并报国土部审核批准后开展试点。

　　据国土部土地利用司负责人介绍，北京、上海作为首批试点城市，几年来试点项目运行取得了良好效果：一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给；二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能；三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用；四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得了长远稳定的收益，增加了获得感。